物企的车位枷锁
文/乐居财经 严明会
接任正荣服务一把手之位不到半年，行政总裁邓历就大秀了一把财技。
12月22日，正荣服务公告，拟以110万元的价格收购一处停车位使用权，该停车位是天津瑞锦园住宅小区的地下停车位，约1400个。换算下来，这看似不足千元的单价，着实吸眼。
要知道，就在同一天，同行远洋服务也发布了收购停车位的公告。没有对比就没有伤害，远洋服务要花3026万从地产关联方手中购买196个车位，单价约15万元。
不过，地段决定价值，远洋服务收购的停车位位于寸土寸金的北京朝阳区，而且还是甲级写字楼，单价15万具有一定的性价比。
而同样是位于直辖市，且直辖市毗邻北京，天津的瑞锦园，这不足千元的车位单价，未免差距过大。事出反常必有妖。
物企替地产卖车位已经屡见不鲜，要不是签订独家代理销售协议，要不就是直接买来停车位使用权。
不管是代里销售还是买断使用权，都是一笔不小的开支。前者要支付一笔高额代里保证金，后者要支付双方约定的停车位等值金额。
而正荣服务属于后者，但又超出后者。实际上，正荣服务并未直接购买1400个停车位的使用权，而是买了这些车位背后所属的公司，即苏州鑫琪瑞电子商务有限公司（简称“鑫琪瑞”），由吴娜和林霞分别持股51%和49%。
有意思的是，这个家公司背后的股东在公告刊发不久前，刚刚经历了一场变更。天眼查信息显示，12月12日，鑫琪瑞原大股东张苏将100%股权分别转让给了现在的股东吴娜和林霞。
而除了股权转让外，这家公司的执行董事、总经理以及监事一并撤出，接任执行董事和监事一职的是吴娜和林霞。对于吴娜和林霞现任股东的介绍，公告用独立第三方称呼。
刚接手10天，又将公司转让出去，吴娜和林霞的此番操作为哪般？恐怕只有当事人明了。在地产寒冬之下，利润大不如前的物企们都在节衣缩食，从地产关联方手中购买重资产，为关联房企纾困属无奈之举，尚能理解。
而正荣服务为何要从与自己无关的独立第三方手中买下停车位呢？目标回到这家被出售的公司主要资产上面，即位于中国天津市西青区的天津瑞锦园（住宅物业开发项目）的约1400个左右地下停车位。
乐居财经《物业K线》查阅获悉，瑞锦园正是由正荣地产旗下子公司正荣荣域（天津）置业发展有限公司开发的项目，瑞锦园是其备案名，其推广名为津门正荣府，该小区已于今年上半年交房，小区所属的物业也是正荣服务。
正如正荣服务在收购公告中所言，“停车场资产位于由本集团管理的一个物业项目内，本集团处于有利位置，可利用其邻近停车场资产潜在买家的优势。”
由正荣地产开发的小区停车场项目，摇身一变成为了独立第三方资产，此中缘由公告中并未提及。
目标公司鑫琪瑞卖价仅约110万背后，与其净资产有关。根据公告，鑫琪瑞虽手持1400个停车位，但是净资产仅有108.7万元。
公告披露，目标公司身上负债有1.43亿元，这些负债是公司的一系列应付款，“应付款项为无抵押、免息且自完成日起两年内到期。”
如此一来，正荣服务虽然以110万元，购买了1400个停车位，但也担负了1.43亿元的负债。折合下来，正荣服务的这笔停车位收购成本约1.44亿元，单价约10万元。
以目标公司今年前11个月9万元的净利润来说，1.44亿元何时回本，还要打上一个问号。